Hemma – BjornSennbrink.se

Bostad, trädgård, kläder, städredskap, mat, recept mm.

Hyr ut din stuga, bostad, lägenhet eller villa

Hyr ut din stuga, bostad, lägenhet eller villa – Avdragsgillt upp till 18,000 kr (2011).

HSB informerar om andrahandsuthyrning av bostadsrätt: http://blogg.hsb.se/juridik/2012/06/18/andrahandsuthyrning/

Bed & Breakfast, home swapping, vaction home rental – Kärt barn har många namn. Vad det handlar om är att du som innehavare av en bostad hyr ut den till andra. Det behöver inte vara svårt, krångligt eller innebära några risker om du läser på före och har en plan för genomförandet.

1. Vad ska du hyra ut?
Börja med att bestämma vad du vill hyra ut. Bor du i en stor villa har du kanske ett rum som kan göras om. Har du lägenhet, samma sak. Se över hur du bor idag och om det finns något utrymme som både är lämpligt för andra att bo i och som du kan avvara skulle du välja att bo kvar tillsammans med din hyresgäst.

Exakt vad du hyr ut bör dokumenteras noga och kompletteras med att hyresavtal. Börja med ett grov utkast till ”objektsbeskrivning” på samma sätt som om du skulle till att sälja din fastighet. Relevanta saker att skriva ner är: Antal rum och antal sovrum (om fler än ett rum är aktuellt), tillgång till WC/dusch/bad/bastu och liknande inklusive tvättmaskin, torkskåp, strykbräda etc.

Mät rummet/utrymmet/rummen! Kvadratmeter boendeyta är högst relevant för att gästen ska kunna skapa sig en bild innan de kommer. Fotografera ur många vinklar. Generellt så bör du tänka att ca 5 av 100 bilder kan tänkas bli användbara för att marknadsföra ditt objekt.

2. Vad ska det kosta?
Eftersom det handlar om andrahandsuthyrning finns det ibland regler för prissättning av tillgång till bostad av det här slaget. Du kan dessutom behöva inhämta (skriftligt) tillstånd av en bostadsrättsförening, hyresvärd och markägare skulle du påbörja den här processen. Gör allting rätt från början och undvik att behöva göra tidsödande och kostsamma justeringar i efterhand. Det finns skräckexempel där gäster rest långt, förväntat sig en bostad och hindrats tillgång i sista stund. Var smart: Planera, simulera, ha en tydlig arbetsmodell för ”genomförande” och ha alla papper klara innan du börjar ta betalt.

Priset du sätter bör vara konkurrenskraftigt. Räkna med att hotell på orten, etablerade vandrarhem, campingplatser och liknande inrättningar kommer att ha priser som är svåra att konkurrera med. Särskilt om du räknar in tiden du lagt ner innan och tid du måste lägga ner för att ta hand om dina gäster.

Ditt priset kan vara högre än hotellens. Din största konkurrensfördel är att du inte bara kan allt om objektet du hyr ut, du har dessutom (troligen) rik kunskap om närområdet och kan ge värdefulla råd om vad gästen kan se och uppleva, var de kan handla, var närmaste apotek finns och vilka badplatser som är bra etc. Priset sätter du själv eller efter rådgivning från en agentur beroende på vilken modell för uthyrning du valt.

3. Modell för uthyrning
När du vet vad du vill hyra ut och ungefär vad du vill ha betalt per natt samt ett dokument med regler för gästen att följa, kontakta en agentur eller börja marknadsföra din bostad själv. Fördelen med att hyra ut själv är att du slipper provisionen som en agentur tar ut, nackdelen är att du själv måste sköta alla kundkontakter, sålla bland alla förfrågningar och kanske lägga ner mer tid än vad du får betalt för i slutändan.

Fördelen med att lämna bort uthyrningen till annan är att du får en kontakt utöver de gäster som faktiskt hyr din bostad. Säsongen för uthyrning av det här slaget sträcker sig från mars till augusti med en topp över sommaren beroende på vad du hyr ut. Det säger sig själv att om du har en stuga i Kilsbergen med skidspår om vintern och vandringsleder på sommaren så kan du ha en längre säsong än den som hyr ut ett torp för sommarvistelse.

Ett vanligt upplägg hos en agentur är att du kontaktar företagen (för det bör vara ett företag) och föreslår ditt objekt för inkludering i deras tjänst. En del tar ut en fast avgift plus provision, andra tar bara provision och en del är nischade mot vissa bostadstyper samt var en bostad ligger rent geografiskt. Sökmotorerna är din bästa vän.

När en gäst finner din bostad intressant skriver de till agenturen och gör en bokningsförfrågan. Ibland finns det helautomatiserade system som sänder en sådana förfrågan vidare till dig, andra metoder är att kontakt med dig föregås av manuellt arbete. Det kan komma många frågor under högsäsongen och det blir lätt väldigt rörigt om både du och agenturen ska hantera många förfrågningar utan att ha en tydlig modell för kontakt, bekräftelse, betalning och ”leverans”.

4. Att få betalt
Sköter du uthyrningen helt själv är det viktigt att du får betalt. Nöj dig inte med 10-30% om du är osäker på om du kommer att få betalt eller inte. Begär 50% av totalhyran i förskott och behåll en del skulle gästen avboka, du har ju trots allt reserverat bostaden en datumperiod och förlorar möjligheten till intäkt från annan.

Hyr du ut via en agentur finns det flera betalningsupplägg. En agentur kan ta en bokningsavgift, en procentsats på totalbeloppet, som räknas av från de pengar du som uthyrare får. Gästen betalar resterande belopp direkt till dig, i förskott eller efter vistelsen. Är du obekväm med att hantera kontanter kan du nyttja en agentur vars betalningsmodell bygger på att gästen betalar hela beloppet till agenturen och den senare betalar i sin tur dig, minus provisionen. Den modellen underlättas ofta av att agenturer ger gästen möjlighet att betala med kontokort via internet.

5. Ta hand om din gäst
Tänk dig själv hur du skulle vilja bli bemött om du reste till ett annat land och hyrde en bostad av en privatperson. Vad är viktigt för dig och vad skulle du kräva från personen du hyr av? Vad skulle du tycka vara trevligt, viktigt att veta och intressant i samband med vistelsen? Att se ditt erbjudande om bostad med gästens ögon är jätteviktigt och här får du inspiration för hur du kan göra gästens vistelse så angenäm och bekymmerslös som möjligt.

Städa bostaden! Dammsug, torka golven, putsa fönster, damma, diska och städa våtutrymmen. Vädra ut dofter, plocka undan personliga föremål t.ex. familjefoton. Byt sängkläder, rensa lådor och ställ fram bekvämligheterna du vill erbjuda gästen t.ex. strykbräda, papperskorg, klockradio, TV, telefon, kaffebryggare etc. Målet är att gästen ska trivas, att vad som förväntas finns på plats och att vad du utlovat ska finnas också gör det.

Väck säljaren inom dig när du beskriver vad du ska hyra ut

När du reser bort och bor på hotell vill du veta läge, rumstandard, utrustning i rummet, var du kan äta mat, var frukosten serveras, hur stort rummet är, om det finns utsikt att tala om. Du vill veta en massa saker och du ska tänka på allt det här när du beskriver objektet du ska hyra ut!

Låt oss anta att du ska hyra ut en möblerad lägenhet i en svensk storstad. Du kan enkelt beskriva hur rummen är fördelade sinsemellan (antal sovrum, matplats i köket eller inte, antal badrum, om parkering finns osv). Komplettera med sängstorlekar, information om garderober och utrustning i badrummet.

När gästen söker på internet efter en bostad att hyra kommer presentationen av objektet att vara jätteviktigt. Du har bara några sekunder på dig att fånga gästens intresse och måste ha en plan innan du börjar bygga din webbnärvaro.

Du måste tänka som en försäljare och komma med bra argument för varför just din lägenhet är värd att läsa mer om och hyra. Bilder är jätteviktiga och du kan enkelt sprida dina bilder idag via social media. Du kan även ta hjälp av en försäljningsagent/förmedling för utformning av objektpresentationen.

Börja med en sammanfattning
Det är inte konstigt att börja med en sammanfattning, även om du tänker att den ska ligga sist. Sammanfattningen ska du använda för att i 4-5 meningar fånga upp vad som gör ditt objekt unikt, dess huvudegenskaper (t.ex. 2:a i Solna, fyra i Partille eller sommarhus i Båstad) och priset per natt:

Exempel:
Bo förstklassigt i vårt nyrenoverade sommarhus.
Fyra personer sover bekvämt i varsitt sovrum (WC delad).
Fullutrustat kök med microvågsugn och kaffebryggare.
Frukosten hittar ni i kylskåpet och kan vid fint väder ätas utomhus på trädäcket som vetter ner mot stranden.
Priset är per vecka: 5,000 kr inkl moms. Alla bokningar hanteras av ”länk till förmedlingsfirma”.

Fram med kameran
Steg två är att utgå från de bilder du ska inkludera i objektpresentationen. Låt bilderna tala för sig själva och komplettera med särskilt viktig information t.ex. om att en soffa som syns på en bild är en bäddsoffa.

Om du har en bild av sovrummen och något är samma i alla rum t.ex. sängmodell, kan du skriva precis just det. Slösa inte med gästens tid genom att upprepa dig.

Lyft fram saker hos ditt objekt som är av värde för gäster t.ex. goda förvaringsutrymmen (garderober, byråer, walk-in-closet). Vi vet alla hur trist det är att inte kunna lägga undan saker ur en resväska, särskilt om man ska stanna flera nätter i rad.

Formaliteterna
Att fotografera och beskriva ett objekt är det roliga. Det mindre roliga är att skriva ner formaliteterna, reglerna som du kräver eller önskar att gästen håller sig till. Det kan vara allt från var de får parkera bilen, om de får tvätta sin bil, om det är ok att de bjuder in andra för t.ex. en grillafton och om de får ta med sig husdjur.

Listan över saker som en gäst inte får göra kan bli ganska lång, särskilt om du är ny i rollen som värd. Det kan löna sig att kompromissa med dig själv på den här punkten. Det viktigaste är trots allt att gästen betalar dig pengar för att temporärt bo i objektet du hyr ut. Alltför strikta förhållningsregler kan skrämma bort en gäst.

Betalningen
Skriv ner rutiner för hur du ska arbeta med betalningen. Ska gästen betala en procent av totalbeloppet i förskott? Hur ställer du dig till att gästen vill betala med utländsk valuta, har du koll på växelkursen, tar du emot annan ersättning än kontanter?

Försäkring
Kolla med ditt försäkringsbolag om du behöver teckna en utökad hemförsäkring.

Bakgrundskontroll
Det här gäller dig som har höga krav på att veta vem du hyr ut till. Sök på nätet efter firmor som utför bakgrundskontroller av privatpersoner. Säkert relevant om objektet du hyr ut har ett värde som inte kan klassificeras som standard.